文/北京进深 林振兴
距离2025年收官仅剩8天，海淀掏出了压箱底的好货。12月23日，海淀区上地0702地块压轴登场。
有意思的是，今年北京土拍也是从海淀开始的。
来自朱房村的双子地块，卖出182亿元，溢价最高25%，最终诞生了臻澐和海晏两座顶豪。
此次上地土拍的热度显然不及年初的朱房土拍，仅吸引来了两家房企：海开控股和北京建工地产。
这场土拍，堪称今年北京最“磨人”的一场，节奏缓慢，举牌之间仿佛都带着犹豫，甚至有种“硬着头皮上”的既视感。
第一轮开始，场上沉默许久。整整两分钟后，11号海开才率先举牌。
又过了三分钟，5号建工跟进举牌。
然而仅仅到第三轮，海开再次报价后，建工便不再跟进。
最终，成交总价锁定在84.56亿元，综合楼面价约3.75万元/㎡，溢价率0.4%。其中，住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。
这次上地土拍，确实让很多人有点意外。
本以为会是场火药味十足的地王争夺战，结果三轮举牌就尘埃落定，溢价率仅0.4%。曾经抢破头的海淀宝地，这次竟显得有些“遇冷”。
市场真的冷了吗？或许更该说，是规则和门槛把热度过滤了。
高起拍价、资格预审、商办自持、高压线……这些条件叠加起来，早已筛掉了大多数玩家。剩下的不是实力雄厚，就是志在必得。
海开作为海淀本土国企，以及该宗地的一级土地整理方，拿下这块地顺理成章。而对其他房企来说，在当下市场里算清账、控风险，或许比抢地王更重要。
海淀还是那个海淀，但游戏的玩法，已经变了。
01
上地0702地块，绝对是个“巨无霸”选手，它由3块地组合，2块住宅用地 1块多功能用地“捆绑”。
先来看看住宅部分的硬指标：
其中，18号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.2万平方米，地上建筑规模约4.84万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；
24号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.03万平方米，地上建筑规模约4.47万平方米，容积率2.2，建筑控高30米。
按套均120㎡估算，将来大概能出700多套房，预计以10层左右的洋房为主。
不过，单从地块素质看，上地项目确实不敌之前的功德寺双子。
首先，地块形状和位置有点“吃亏”。
住宅沿绿地界面布局，要求短板单元住宅。加上整体规模限制，开发商想做大面宽产品、排布舒展园林，难度都不小。
其次，两个住宅地块是分开的，无法联动设计，无形中会增加不少成本。
尤其是东地块，它的bug不少，不仅有高压线，而且还规划有公交中心站……这些不利因素，未来在产品力和居住体验上，恐怕都会带来挑战。
除了住宅用地，上地地块还有一个“大包袱”。
23号地块为F3其他类多功能用地，用地规模约3.48万平方米，地上建筑规模约13.23万平方米，容积率3.8，建筑控高36米。
这意味着什么呢？住宅总建面约9.3万㎡，却要扛起13.23万㎡的商业办公配建，压力直接拉满。
而且，该多功能用地要“装”的东西并不少：
它包含非独立占地设施建筑面积2250㎡：托老所800㎡，老年活动设施200㎡，社区助残服务中心200㎡，室内体育文化设施700㎡，社区管理服务用房350㎡；
另含商业服务设施建面约500㎡，公厕1座约70㎡，10千伏开闭站约300㎡，通信机房及10千伏电缆分界室各1座，建面约50-100㎡。
更关键的是，23号地块要求办公面积不低于70%，约9.26万平米，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向。
当然，海开在商办方面是有经验的。此前，颐海澐颂自持(总建面)12.38万㎡社区商业综合体。
颐海澐颂共752套，网签583套，成交均价9.02万元/平米，成交金额67.9亿元。
可眼下，商办资产去化艰难早已不是秘密。这么大面积的商业办公，无疑会大幅增加开发商的资金沉淀与运营压力。
截至9月底，海开控股营收39.26亿元，净亏损却从上年同期的1.82扩大至4.87亿元。
同期，海开控股经营活动产生的现金流量净额-32.7亿元，现金及现金等价物余额为109.06亿元。
02
邻居“功德寺双子”的抢眼表现，直接给海开这波拿地添了把猛“火”。
和樾玉鸣供应444套，成交392套，成交均价10.45万元/平米，总金额65.47亿元，地价覆盖率126%；
和樾望云供应693套，成交666套，成交均价10.52万元/平米，总金额91.95亿元，地价覆盖率144%。
眼下，功德寺双子即将清盘，海开来接力，填补空白期。
海开上地项目卖什么价？肯定是买房人最关心的焦点。
反观它西北500米的功德寺双子，是纯住宅，楼面价在7.1万元/平米左右，最终售价约10.5万元/平米。
相比之下，上地项目的“书包属性”更强些，隔壁就是已官宣由北京一零一中学承办的新建12年一贯制学校。
有这层加持，海开自然也会朝10万 /㎡ 的方向定价。
但，今时不同往日。毕竟功德寺双子已“收割”了1000多位买家，加上朱房双子也消化了不少高净值客户。
臻澐供应521套，成交126套，成交均价12.4万元/平米，总金额29.32亿元；
海晏供应431套，成交246套，成交均价13.59万元/平米，总金额73.12亿元。
后面，中海树村地王——安澜北京也在快马加鞭赶来，户型涵盖洋房和叠拼两种类型，主力户型面积段为210-310㎡（洋房）、350-450㎡（叠拼），预计卖15万/平米以上。
看出来没？今年海淀北改善盘、大户型已经扎堆了。
海开如果想要突围，快速回笼资金的话，户型绝对不能再往大了做。
而且，功德寺双子是三家房企联手，资金压力可以分摊掉。但上地项目，就只有海开一家，资金压力可想而知。
所以，有小道消息称，上地0702地块的主力户型，大概率为100–120-139㎡的三四居户型，只做少量的170 ㎡大户型。
这个定位策略还是比较明智的，降低上车门槛，用小户型跑量回血，同时追求利润最大化。
另外，从供地清单看，0702街区还有一块占地4.75万㎡的15号宅地等着（控高27米，容积率未定），后续供应还在路上……
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