万万没想到，沉沦多年的日本，今年东京房地产投资额居然全球排第一！在通胀复苏、老百姓涨工资、经济反弹、日元加息、升值预期强等一系列大背景下，日本房地产竟迎来大反弹。
小提问：大家觉得房地产跟基本面关系强吗？
9月16日，日本国土交通省公布的数据显示，2025年日本所有用途土地的基准地价平均上涨1.5%。这是自1991年泡沫经济破灭以来的最大涨幅，也是日本地价连续第四年上涨。
今天和大家聊聊日本和韩国房地产的事情。房价的重大拐点究竟何时来、何时走？日本和韩国的房价上涨为何与人口下滑脱钩？到底哪些因素能真正触发房价上涨？
东京登顶全球，日本房地产上演史诗级逆袭
仲量联行数据显示，2025年上半年，日本房地产投资额同比增长22%，上半年规模首超3万亿日元，东京在全球主要城市中排名第一。海外投资者对日本房地产购买额暴增3.7倍，占整体投资额的 1/3，市场热度居高不下。
日本房价曾 “跌到怀疑人生”。上世纪90年代，日本是全球房价天花板 —— 东京地价能买下整个美国，一套公寓可换两架波音 747。
但泡沫破裂后，房价连跌20年，虽有小反弹，却摧毁了两代人的买房信心。东京泡沫最严重区域房价甚至跌去70%，业主跳楼、银行爆雷、房屋沦为鬼屋，日本房地产一度成 “经济坟场”。
如今日本房价却魔幻反弹。自2013年起，日本房价开启正式反弹，过去5年东京核心区房价暴涨60.8%，新房均价破亿日元，创历史新高。
东京新房开盘秒光成常态，中介像 “传销” 般吆喝 “现在不买，明年再贵10%”。新宿区某预售公寓开盘当天吸引2000人排队，30%是外国投资者，3小时就售罄。
更离奇的是，此前无人问津的凶宅，挂出特价标签后竟被疯抢，一位日本年轻程序员以六折价购入，笑称省下的钱够买10年游戏机。
即便过去10年东京房价翻倍，租金回报率仍有4%-5%，优于国内多数区域。
日本房价的过山车历史，给中国购房者提了醒：没有永远的下跌，也没有永恒的上涨，当租金回报率足够高（意味着房价足够便宜），资金自然会涌入。
首尔房价再创新高，日韩打破 “人口下降 = 房价下降” 惯性
不止日本，韩国房价同样疯狂。2021年8月，首尔每平方米房价1258万韩元（约6.5万元）；2025年8月，这一数字升至2000万韩元（约10.3万元）。
韩国深度老龄化、生育率全球最低，年轻人 “不结婚不恋爱”，但首尔房价还是再创新高。过去5年首尔房价走势清晰：
一套80平米的首尔公寓，如今售价约16.8亿韩元（约868万人民币）。
日韩作为老龄化最快、生育率最低的主要国家，东京、首尔房价却逆势大涨，彻底打破 “人口下降 = 房价下降” 的惯性认知。看似基本面不佳的城市，为何能迎来房价大反弹？
日本房价反弹的三大核心动力
1. 安倍经济学的 “兴奋剂”
已故日本前首相安倍晋三上台后，推出超级宽松货币政策与强力财政刺激，给日本经济注入 “兴奋剂”。日本央行疯狂印钞，利率降至负值，资金泛滥到主动购买股票和 REITs（房地产投资信托基金）。
比如东京涩谷区某老旧公寓楼，因业主断供被银行拍卖，2015年安倍政策发力后，本地开发商低价收购，改造成共享办公 + 青年公寓，租金暴涨3倍，直接扭亏为盈。低成本资金推动资产盘活，成了房价反弹的重要助力。
2. 观光立国与外资涌入
日本推行 “观光立国” 政策，游客数量激增。7月日本观光局数据显示，赴日游客同比增长18.4%，其中中国大陆游客暴增47.9%。
大量外资随之涌入房地产市场：中国人瞄准东京学区房和 “一户建”（独户住宅），新加坡人扫货大阪民宿，中东土豪直接买下整栋公寓当度假村。
前几年日本房价未涨时，租金回报率接近两位数，投资者盈利后继续追加，形成如今的火热局面。
3. 都市圈虹吸效应
人口持续向都市圈聚集，是日本房价猛涨的核心。年轻人逃离乡村，扎堆东京、大阪，政府还推进城市更新：把老旧公寓改成网红 LOFT，在地铁旁建共享办公空间。
东京中野区一个上世纪80年代的旧社区，通过城市更新引入科技公司、打造成智慧社区，房价从每平方米30万日元涨到120万日元，租房需求暴增400%。
但偏僻小城市和乡村仍受人口流失影响，房价、地价萎靡，形成结构性繁荣。
房价反弹的红利与隐患
房价反弹给日本经济注入 “强心剂”，但也埋下隐患。
隐患1：贫富差距撕裂社会
富人靠收房租躺赢，年轻人却挤在 “5 平米胶囊公寓”，月薪近半交房租。
胶囊公寓
隐患2：外资泡沫风险
本轮日本房价反弹，外资仍是主力，这与40年前的房地产狂欢有相似之处。历史不会重复，但会押韵 —— 尤其是度假区、富人区，3年多涨了2倍，让日本人都 “惊呆”，泡沫风险不容忽视。
隐患3：地方空心化加剧
人口加速向大城市聚集，乡村房子 “白送没人要”。秋田县某村推出 “买房送牛” 促销，可牛比房子还贵，报名者寥寥。
日韩房价分化明显，非全面普涨
野村证券认为日本房价已脱离基本面，但民间观点称都市集中化是必然，房价仍会涨，租客压力将持续。
i-com 数据显示，今年7月东京23区单身公寓月租10.33万日元（约4963元），家庭公寓24.74万日元（约1.12万元），均创新高，核心区房租甚至高于月供。
不过当前日本房市非全面普涨，分化显著，如中央区地价是其他市区14倍，且房贷利率仅1.9%-2.3%，远低于泡沫期的7%-8%，租金回报率有支撑。
2025年东京圈房价涨5.3%，大阪圈、名古屋圈分别涨3.4%、2.1%，地方圈仅涨0.4%。
韩国分化更突出，2025年上半年仅首尔及周边房价微涨，其他地区均跌。这类似股市结构性行情，资金向核心集中。
2014年以来首尔与全国房价涨幅差64.9个百分点，首尔涨112.3%，全国仅涨42.9%。分化源于 2014年起年轻人涌入首尔推高需求，非首都圈因人口外流、老龄化需求减弱，2025年首都圈 GDP 占比达53%。
正如白居易说 “长安居大不易”，我们都面临一个千年难题：到底该不该住在 “长安” 这样的核心都市呢？
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